서울 서대문구의 한 부동산중개업소에 거래물건을 안내하는 안내지가 붙어 있다. [연합]

[헤럴드경제=박자연 기자] # 서울 강남에서 월세 150만원을 내며 거주하는 A씨는 보증금을 받지 못할까 봐 걱정이다. 3개월 전에 집주인에 퇴거를 통보했는데 집주인이 다음 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다고 했기 때문이다. A씨는 “수억원이 묶여 있는데 월세를 내야 나중에 보증금을 받을 수 있다고 한다”면서 “주변 시세보다도 월세가 많은 상황이라 너무 아깝다”고 토로했다.

역전세, 깡통전세 등을 방지하기 위해 ‘월세살이’를 택한 세입자들도 보증금을 받지 못할 걱정에 잠을 이루지 못하고 있다.

임차인이 만기 6개월~2개월 전 계약 해지를 통보하면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하지만 매매와 전세의 동반 하락이 장기화된 상황에서 돈을 마련하지 못한 집주인들이 상당하기 때문이다.

보증금을 돌려받지 못했을 경우 전세 세입자는 법적 조치를 행하면 되지만 월세 세입자는 상황이 더욱 복잡하다. 임차권 등기가 없다면 계약이 만료돼도 월세를 계속 납부해야 임차권을 인정받기 때문이다.

주택임대차보호법 4조2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임대차 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고 있다. 또 민법 536조 역시 계약 종료일에 보증금 반환 의무, 세입자는 주택 반환 의무가 동시에 이뤄져야 하는 동시 이행관계로 보고 있다.

따라서 월세를 납부하지 않으면 대항력이 상실된다. 월세를 내지 않고 집주인에게 집을 인도했을 경우에는 보증금을 받지 못할 가능성까지 존재한다.

법률전문가들은 월세를 계속해서 납부하지 않으려면 ‘임차권 등기명령’을 신청해야 한다고 조언한다.

임차권 등기는 전월세계약 만료 후에 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사 등으로 집을 떠난 뒤에도 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력과 우선변제권을 유지하는 장치다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 “반드시 임차권 등기 명령부터 신청해 대항력을 갖춰야 한다”면서 “임차권 등기가 완료돼야 이후 월세를 내지 않아도 되고, 집을 비우면 보증금에 대한 지연이자도 청구가 가능하다”고 설명했다.

단 이 임차권 등기 신청은 계약 만료 이전에는 할 수 없고 만료일 이후부터 신청할 수 있다. 법원이 임차권 등기를 완료하기 전까지는 월세를 계속 부담해야 하지만 등기가 완료된 이후에는 추가적인 월세를 지불하지 않아도 되는 것이다.

애초 이 임차권 등기는 임대인에 해당 사항을 고지한 이후에 개시 절차가 진행됐다. 이 때문에 고지가 제대로 이뤄지지 않을 경우 내용증명, 특별송달, 공시송달 등이 필요했고 반 년 이상의 시간이 소요되는 경우도 있었다. 하지만 지난달 14일 열린 국무회의에서 전세 사기 피해방지대책으로 마련된 주택임대차보호법 일부개정안이 통과하면서 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기가 가능하도록 했다.

임대차 보증금 미반환 사례와 전월세 사기 등이 급증하면서 최근 임차권 등기는 크게 증가하는 추세다. 대법원 등기정보광장의 부동산 등기 현황에 따르면 올해 1~2월 집합건물(아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등) 임차권 등기 신청은 4880건으로, 전년 같은 기간(1087건)보다 약 4.5배 늘어난 것으로 조사됐다.