14일 서울남부지법 경매 6계에서 진행된 경매에 올라온 빌라 전경. [지지옥션]

[헤럴드경제=고은결 기자] #. 지난 14일 서울남부지법 경매 6계에서 진행된 경매에 나온 강서구 등촌동의 한 빌라 1가구(토지 면적 18.7㎡, 건물 면적 38㎡). 이 물건은 감정가 2억1000만원의 4.4% 수준인 923만6000원에 나왔지만, 응찰자가 없어 15번째 유찰을 기록했다. 지난해 4월부터 경매 법정에 오른 이 빌라는 9차례 유찰 끝에 지난 3월 10번째 경매에서 감정가 14.3% 수준인 3000만원에 낙찰된 바 있다.

그러나 낙찰자의 ‘대금 미납’으로 다시 경매 법정에 돌아와, 재매각을 시도했지만 이달까지 총 6차례의 유찰을 이어갔다. 경매업계에선 이 물건의 임차인 보증금액 인수 문제보다도, ‘위반건축물’ 용도 착오로 결국 매각되지 못했다고 보고 있다. 수선 및 용도 변경에 필요한 금액 등은 미처 고려하지 못했을 것이란 설명이다.

최근 서울 경매 시장에서 빌라 낙찰률이 하락세인 가운데, 유찰을 거듭하며 가격이 낮아진 물건 중 깡통전세는 물론 위반건축물 또한 각별히 주의해야 한단 지적이 나온다.

19일 법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 11월 경매가 진행된 서울 빌라(연립·다세대)는 총 1405건, 낙찰률은 10.2%였다. 경매에 올라온 물건은 전월(1268건) 대비 100건 넘게 늘었지만, 낙찰률은 전월(10.6%)보다 0.4포인트(%) 줄어든 수치다. 경매 시장에서 외면받는 빌라들은 대부분 세입자에게 돌려줄 보증금까지 인수해야 하는 깡통전세다.

여기에 ‘위반건축물’ 딱지까지 붙으면 새 주인 찾기는 하늘에 별따기다. 건축물대장상 위반건축물인 경우, 전세 대출이 제한되며 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험을 가입할 수 없다. 이에 다음 세입자를 찾아 보증금을 돌려받기 힘들어, 대항력 있는 임차인이 강제 경매를 신청하는 경우가 상당수다.

임차인 보증금 인수 문제는 미리 감안하고 낙찰 받더라도, 위반건축물임에 따른 원상복구 혹은 이행강제금 부담까지 고려하지 못한 경우 앞선 사례처럼 낙찰을 포기하는 사례도 적지 않다고 한다. 근린생활시설을 주택으로 무단용도 변경한 해당 사례는 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재돼 있지만 주거용으로 쓰이는 용도 문제까지 더해져 대금 미납을 하지 않은 것으로 추정된다.

이 때문에 부동산 업계에선 상대적으로 낮은 비용으로 ‘갭투자’를 노리고 낙찰 받는 것은 각별히 주의해야 한다고 강조한다. 무단 증·개축해 적발되면 관할 시·군·구에서는 일정 기한까지 원상복구 시정명령을 내리고, 원상복구를 하지 않으면 불법건축면적과 시가표준액을 고려해 매년 2회 이내에서 이행강제금을 물린다. 소유자가 변경되면 다시 새로운 소유자에게 시정명령을 내리고 부과 여부를 결정한다. 위반건축물로 등재된 후에 시정하지 않으면 행정기관으로부터 받아야 하는 영업허가 등 인허가도 받을 수 없는 것이 원칙이다.

불법 증축된 옥탑방 등을 낙찰받아 이행강제금보다 훨씬 높은 수준의 보증금과 월세를 받는 경우도 적지 않았다. 그러나 최근 전세 사기가 사회적 문제가 되며 보증보험 가입 필요성에 대한 인식이 높아지며 세입자를 찾기도 더 쉽지 않은 분위기다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “위반건축물은 보통 이행강제금, 수선비용 등을 감안해 낮은 비용에 경매에 오른다”며 “이를 간과하고 덜컥 낙찰 받으면 세입자 찾기가 어렵고 (추가 비용 부담으로) 낭패를 볼 수 있어, 관할 지자체를 통해 관련 내용을 파악하고 응찰 여부를 판단해야 한다”고 조언했다.