[헤럴드경제=서영상·신혜원 기자] “지금 매수세가 붙지 않고 매물이 쌓이고 있죠. 이 부분이 해소되는 시점은 부동산 대출금리가 낮아지게 되는 시점이 아닐까 싶어요. 그리고 신생아특례대출과 같은 저금리 대출이 추진되고 있는데 이런 것들이 본격화되면 매수 시점이 될 것이라고 예측할 수 있습니다.”

고금리 장기화, 경기 침체로 인한 부동산 시장 관망세가 이어지는 양상이다. 수요 위축으로 지난해 11월 8만건으로 정점을 찍은 서울 아파트 매매 매물량은 이달에도 7만5000~7만6000건대를 유지 중이다. 전년 대비 약 2만5000건 이상 많다.

21일 헤럴드경제 투자·재테크 전문 콘텐츠 ‘부동산360’ 유튜브 채널에서 만난 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 이 같은 매물 적체 현상이 1.6~3.3% 저금리 신생아특례대출의 시행, 금리인하 현실화 시점에 완화될 수 있을 것이라고 관측했다.

‘금리가 부동산 시장의 블랙홀’이라고 강조한 이 교수는 “(신생아특례대출은) 충분히 정책적으로 예고된 부분이기 때문에 구체적 상황들이 발생하면 수요는 증가할 것으로 보인다”며 “금리가 안정돼야 부동산 시장도 안정될 수 있다”고 강조했다.

이 교수는 금리 이외에 건설업계의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려도 올해 부동산 시장에 영향을 미칠 변수라고 언급했다.

그는 “불안 요인으로 인해 수요 위축적 측면이 발생할 수 있다”며 “오피스텔이나 아파트의 경우 분양은 대부분 되지만 수익형 부동산에 해당하는 상가는 미분양 상태가 상당하다. 수익형 부동산 분양이 원활히 진행되지 않으면 시행사, 금융이 영향을 받아 불안한 상황이 계속 이어질 수 있다”고 말했다.

아울러 이 교수는 부동산 호황기이던 2020년~2021년 투자 사례들의 잔금 리스크도 살펴봐야 할 요소라고 짚었다. 그는 “시장 전반적인 영향을 주는 것은 부동산 정책, 수요공급, 국내외 경기 등이 있지만 국지적 측면에서 보면 2020년~2021년 저금리 시기에 공격적으로 투자한 분들이 있다”며 “무리하게 내집마련을 했다든지 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산은 계약금만 갖고 투자해 입주할 때 전월세로 해결하겠다는 사례가 상당한데 이런 부분들이 지금 어긋나고 있다”고 우려했다.

이어 “준공 후 잔금이 원활히 이뤄지지 않으면서 개인 투자자들에게도 상당한 위험리스크가 발생할 수 있다”며 “올해 이런 측면이 오히려 거시적 측면보다 더 크게 영향을 미칠 수 있다”고 덧붙였다.

그는 이러한 변수들을 바탕으로 올해 부동산 시장이 상반기는 약세, 하반기는 약세에서 벗어나는 흐름으로 흘러갈 것이라고 내다봤다. 다만 부동산 연식별로 살펴보면 강세는 신축에 한정될 것이란 분석이다.

이 교수는 “신축 부족 현상이 발생하고 있기 때문에 강세가 발생하고 재건축·재개발은 건축비 상승으로 인한 분담금 부담이 커져 투자가 약세를 보일 것”이라며 “수익형 부동산은 한국은행 기준금리가 2~2.5% 이하로 낮아지지 않는 한 올해에는 회복되기 쉽지 않다”고 말했다.

이 교수는 올해 임대차 시장 전망과 관련해선 전월세 모두 강세를 보일 것이라고 예측했다. 관망세로 인해 매매 수요가 전세 수요로 이동하고, 전세사기로 인한 아파트 선호 현상으로 아파트 전셋값 상승세가 내년까지 이어질 수 있다는 관측이다.

그는 “서울을 예로 들면 전세가율(매매가 대비 전셋값)이 60~65%가 일반적이었는데 지난해 초에는 50% 미만으로 떨어졌다. 그렇기 때문에 60% 정도까지는 맞추는 상황이 전개될 가능성이 높다”며 “서울은 60%, 경기는 65%, 지방은 70%가 넘는 시점까지는 전셋값이 오를 수 있다”고 했다.

전셋값 상승이 장기적으로 매매가 상승에 영향을 줄 순 있지만 당장 이 같은 현상이 나타나진 않을 거란 분석이다. 이 교수는 “전세가율이 오르면 갭투자 환경이 만들어지기 때무에 매매시장에 시그널을 줄 수 있다”면서도 “아직은 전세가율이 갑작스레 올라가는 것이 아니라 서서히 올라가고 있어 예상보다는 매매가를 자극하지 않을 것”이라고 설명했다.

월세의 경우 전세사기, 보증금 미반환 사고 등의 영향으로 수요가 늘어나며 강세가 이어질 것이란 분석이다. 그는 “깡통전세를 경험해봤고 역전세 등으로 인해 전세에 대한 부정적인 시각이 많다”며 “월세 선호도는 계속 높아지기 때문에 수요공급 차원에서 월세시장은 강세가 진행될 것”이라고 말했다.

이 같은 시장 전망을 내놓은 이 교수는 무주택자와 유주택자 등 주택 소유 여부에 따른 다양한 매수·매도 전략을 조언했다.

내집마련을 고민하는 무주택자의 경우 공공주택 청약을 우선적으로 검토해볼 필요가 있다고 전했다. 그는 “뉴:홈 등 공공주택 분양이 활발히 이뤄지고 있기 때문에 전략을 세부적으로 세우는 게 좋다”며 “3기 신도시 청약과 관련해 신생아특별공급, 다자녀특별공급 등 해당 요건을 갖춘 분들은 공공 분양에 포커스를 맞추면 좋다”고 했다.

청약이 아닌 매수를 통한 주택 취득을 고민하는 무주택자라면 고점 대비 30% 하락한 매물을 공략하라고 제언했다.

그는 ‘상급지 갈아타기’를 염두하고 있는 수요자들에게는 “내가 가지고 있는 부동산은 조금 저렴하게 매도하고, 옮겨갈 상급지는 조금 비싸게 매수한다는 전략을 가질 필요가 있다”며 “내가 가지고 있는 주택을 과감하게 정리하지 않으면 시드머니가 만들어지지 않아 옮겨갈 수 없게 된다”고 말했다.

이 교수는 또, 사전청약이 진행되는 고양창릉, 부천대장, 하남교산을 비롯한 3기 신도시 지역과 오는 3월말 개통되는 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 역세권 지역을 매수 추천 지역으로 꼽았다.